Marché de l'immobilier commercial au Luxembourg pour 2025

L'immobilier commercial au Luxembourg et sa base juridique

Le marché de l'immobilier commercial comprend l'achat, la vente, la location et la gestion de biens immobiliers destinés à des activités économiques ou commerciales. Ce segment comprend différents types d'actifs, tels que des bureaux, des locaux commerciaux comme des magasins ou des centres commerciaux, des plateformes logistiques, des bâtiments industriels et des hôtels.

Au Luxembourg, les contrats de location ou de vente de biens immobiliers commerciaux sont soumis à un cadre juridique qui combine des dispositions du Code civil avec des réglementations administratives et fiscales. Nous présentons ci-dessous les bases légales et réglementaires les plus pertinentes pour ce secteur.

• 1. Code civil luxembourgeois :

  Le Code civil réglemente les aspects généraux des contrats de location et de vente de biens immobiliers. Les dispositions des articles 1713 à 1762, qui établissent les obligations du bailleur et du locataire, et la section III, qui établit des règles particulières pour les contrats commerciaux, sont particulièrement importantes.

• 2. Loi sur les baux commerciaux du 3 février 2018 :

  Il existe des règles spécifiques aux biens commerciaux qui complètent le Code civil, en particulier la loi sur les biens commerciaux du 3 février 2018, se distingue. Cette loi a remplacé la section intitulée « Règles particulières aux biens commerciaux » en introduisant les nouveaux articles 1762-3 à 1762-13 du Code civil.

• 3. Réglementation urbaine et immobilière :

  Dans le cas de la vente ou de l'exploitation d'un local commercial, des réglementations urbaines et administratives s'appliquent pour s'assurer que les projets sont conformes aux plans d'aménagement locaux. Il s'agit notamment des plans généraux d'aménagement (PAG) et de la loi sur l'urbanisme du 19 juillet 2004. Ces réglementations empêchent, par exemple, qu'une propriété résidentielle soit achetée et transformée en espace commercial si elle est située dans une zone destinée exclusivement à l'usage résidentiel. Il serait également interdit, par exemple, de construire un centre commercial ou une plateforme logistique sur un terrain où la réglementation locale limite les mètres carrés de construction ou le nombre de niveaux des bâtiments.

• 4. Régime fiscal des biens immobiliers :

  La vente et la location d'immobilier d'entreprise sont soumises à une réglementation fiscale spécifique. On notera en particulier les règlements relatifs à la TVA et ceux concernant les droits d'enregistrement et de transcription, mais il existe de nombreuses autres lois et règlements qui ont un impact à la fois sur les entreprises et sur les particuliers impliqués dans le marché de l'immobilier commercial, comme la loi relative à l'impôt sur le revenu ou les accords visant à éviter la double imposition.

• 5. Règles et exigences en matière d'investissement pour les fonds immobiliers.

  Pour les transactions commerciales à grande échelle ou les investissements immobiliers réalisés par des fonds ou des entreprises peut également être pertinente la loi du 12 juillet 2013 sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs (AIFM) qui réglemente les fonds investissant dans l'immobilier commercial, exigeant des niveaux de transparence plus élevés. En outre, la réglementation sur les sociétés de participations financières (Soparfi) peut être pertinente pour certains investisseurs, car ces types de structures juridiques peuvent être utilisés pour acquérir des biens immobiliers commerciaux et bénéficier des avantages fiscaux de ce régime.

État général du marché et tendances pour 2025

Les perspectives des marchés immobiliers sont de plus en plus optimistes, après une longue période d'inflation et de hausse des taux, l'inflation ralentit déjà et les banques centrales ont commencé à baisser leurs taux d'intérêt. Ces conditions, combinées à la baisse des coûts d'emprunt, au retour des liquidités et à la stabilisation des rendements des biens immobiliers de premier choix, renforcent la confiance des investisseurs dans le marché, améliorent les perspectives de financement de l'immobilier commercial et montrent des signes encourageants pour 2025.

D'autre part, il est important de noter que, selon le rapport sur les perspectives de BNP Paribas REIM pour 2025, les approches des investisseurs sont en train de changer.

Face à cet intérêt varié des investisseurs, aucune classe d'actifs n'est négligée, même si certains secteurs présentent des perspectives particulièrement intéressantes, comme la logistique. Cependant, pour mieux comprendre le marché, nous allons examiner la situation de chaque secteur séparément.

L'immobilier de bureau

Le marché luxembourgeois de l'immobilier de bureau fait preuve d'une remarquable résilience, surtout dans un contexte mondial marqué par l'incertitude. Malgré des défis tels que la hausse de l'inflation et l'impact de la guerre en Ukraine, la demande d'espaces de haute qualité reste solide, portée par les multinationales et les institutions financières qui apprécient l'emplacement stratégique du pays.

Contrairement à de nombreuses autres économies, le Luxembourg a échappé à la tendance du travail à distance post-COVID-19, grâce à un secteur des services robuste et à l'incitation de nombreux travailleurs transfrontaliers à se rendre physiquement à leur bureau, découlant des dispositions fiscales et de sécurité sociale. Cela se traduit par un faible taux d'inoccupation, compris entre 2,5 % et 5 %, dans des zones privilégiées telles que le Kirchberg et la Cloche d'Or, où les loyers s'élèvent en moyenne à 54 euros par mètre carré et par mois, ce qui est relativement élevé par rapport au reste de l'Europe.

Cependant, le marché dans son ensemble est sous pression. Dans les zones moins centrales, les taux d'inoccupation ont augmenté ces dernières années, ce qui conduit à reconsidérer l'utilisation de l'espace. Cela implique d'une part une volonté de moderniser le parc existant et d'autre part la conversion de bureaux plus anciens en développements à usage mixte, avec une augmentation des commerces et des loisirs actuellement recherchés par les locataires.

Commerces et centres commerciaux

Dans le secteur du commerce de détail, il est particulièrement important de souligner que les consommateurs privilégient de plus en plus la commodité des achats en ligne, le commerce électronique devient de plus en plus pertinent avec des détaillants tels que Amazon et Alibaba qui gagnent en importance jour après jour. 

Cependant, la tendance aux achats en ligne est de plus en plus forte, ce qui a poussé les détaillants locaux tels que Auchan et H&M à améliorer leur offre de commerce électronique et leur expérience d'achat en ligne. Malgré tout, la technologie doit également être mise à profit pour améliorer les expériences d'achat physique et créer des environnements innovants et centrés sur le client qui attirent à nouveau les consommateurs dans les espaces physiques.

Secteur de la logistique

L'emplacement stratégique du Luxembourg au cœur de l'Europe renforce son attractivité en tant que plaque tournante de la logistique et de la distribution. Par conséquent, parmi les principaux secteurs immobiliers en développement au Luxembourg, le secteur de la logistique enregistre actuellement les volumes d'investissement les plus élevés. Ces volumes devraient normalement se maintenir en 2025, faisant de ce secteur l'un des plus performants au cours des cinq prochaines années.

Les investisseurs accordent de plus en plus la priorité aux bâtiments écologiques qui respectent des réglementations environnementales strictes, et le gouvernement privilégie également le développement durable, ce qui signifie que l'intégration des technologies vertes dans l'immobilier commercial doit devenir une pratique courante.

En outre, le marché est influencé par de multiples variables, chacune ajoutant de la complexité à l'évaluation des perspectives du marché. D'une part, le marché doit faire face à la disponibilité limitée de terrains dans des emplacements de choix, ce qui fait grimper les prix, d'autre part, des cadres réglementaires de plus en plus stricts peuvent entraver le développement et d'autres facteurs tels que les incertitudes économiques, l'inflation et la dynamique du travail affectent directement la demande d'espace, ce qui ajoute un degré d'incertitude quant aux perspectives d'avenir.

Comment acheter ou louer un bien immobilier commercial ?

Acheter ou louer de l'immobilier commercial au Luxembourg peut être un processus compliqué en raison de la complexité des réglementations, des exigences fiscales et des sommes importantes impliquées dans ce marché. Pour les acheteurs, les vendeurs, les propriétaires et les locataires, il est utile de faire appel à des agences spécialisées telles que CBRE ou JLL qui maîtrisent tous les aspects du secteur.

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Ces agences offrent une connaissance approfondie du marché et un accès à des listes exclusives de biens immobiliers commerciaux à vendre ou à louer, ainsi que des conseils stratégiques pour maximiser la valeur d'une transaction. Pour les propriétaires ou les bailleurs, ces entreprises sont essentielles pour promouvoir efficacement les propriétés et attirer les bons clients. D'autre part, les demandeurs de biens immobiliers bénéficient de leur capacité à identifier les opportunités alignées sur des objectifs spécifiques, à négocier des conditions favorables et à assurer la conformité aux réglementations.

L'implication d'agences spécialisées minimise les risques, optimise le temps et assure des transactions conformes aux particularités du marché luxembourgeois, garantissant des décisions éclairées et fructueuses dans un environnement concurrentiel.