Comment ouvrir une entreprise immobilière au Luxembourg
Avec une économie solide, un cadre juridique transparent et une demande constante en matière immobilière, le secteur immobilier luxembourgeois offre de grandes opportunités à ceux qui souhaitent créer une entreprise en tant qu’agents, promoteurs ou gestionnaires de biens. Cependant, la création d’une société immobilière au Luxembourg implique le respect de plusieurs exigences légales, administratives et professionnelles et la réalisation d’un processus d’incorporation. Tout cela est détaillé ci-dessous de manière ordonnée et structurée.
1. Détermination du type d’entreprise
Avant de commencer toute démarche au Luxembourg, il est essentiel de commencer par identifier le type d’activité immobilière à exercer. Quand on pense au secteur de l’immobilier, il est très courant de penser à l’activité d’agence immobilière ou de promoteur immobilier, mais il existe bien d’autres alternatives ; voici les principales possibilités:
- 🏠 Agence immobilière : il s’agit d’une entreprise qui se consacre à l’intermédiation dans l’achat, la vente, la location ou la mise en location de biens immobiliers pour le compte de tiers. Elle propose des services de conseil, de négociation et de clôture de transactions immobilières, collaborant à la fois avec les propriétaires et les acquéreurs ou locataires.
- 📬 Gestionnaire de biens (Property manager) : il s’agit d’un professionnel ou d’une entreprise chargé de la gestion et de l’administration de biens immobiliers appartenant à autrui. Ses services incluent généralement la gestion locative, la perception des loyers, la maintenance et la représentation des propriétaires auprès de tiers.
- 🏗️ Promoteur immobilier : entité chargée de l’acquisition de terrains, du développement de projets immobiliers et de la vente ou location ultérieure des unités résultantes.
- 🏦 Gestionnaire de fonds immobiliers : spécialiste de la création et la gestion de fonds d’investissement immobilier (REIT, SICAV, SCPI, etc.), qui collectent des capitaux auprès d’investisseurs afin d’acquérir, gérer et rentabiliser des actifs immobiliers à grande échelle.
- 📋 Conseiller immobilier : professionnel indépendant qui fournit des services de conseil dans des domaines liés à l’immobilier tels que l’étude de marché, l’évaluation, le conseil en investissement, le développement de projets ou l’optimisation d’actifs immobiliers, entre autres.
- 🧳 Gestionnaire de locations de courte durée : entreprise qui gère des biens destinés à la location de courte durée, tels que les logements touristiques proposés via des plateformes comme Airbnb. Ce type de société propose des services de marketing, check-in/check-out (accueil / départ), maintenance et garantie de conformité à la réglementation sur la location touristique.
- 📜 Expert immobilier : professionnel qualifié pour réaliser l’évaluation de biens immobiliers, que ce soit pour la vente, la succession, des prêts hypothécaires ou des procédures judiciaires.
- 🧑🔧 Gestionnaire d’immeuble (Facility manager) : entité spécialisée dans la gestion d’immeubles et des services généraux, incluant la maintenance, la sécurité, l’efficacité énergétique et les services aux locataires ou utilisateurs professionnels.
2. Réalisation d’une étude de marché
Une fois l’activité à exercer clairement définie, il est nécessaire de préparer soigneusement le projet d’entreprise avant de commencer les démarches juridiques d’incorporation, et l’une des premières étapes, si ce n’est la première, doit être de s’assurer que le projet immobilier sera viable et durable.
3. Élaboration d’un plan d’affaires
Après avoir réalisé une étude de marché, il est nécessaire d’établir un plan d’affaires solide, qui doit intégrer les informations issues de cette étude et inclure des éléments complémentaires relatifs aux aspects économiques et financiers du projet.
4. Domiciliation de la société
Une fois la viabilité du projet confirmée et un plan d’affaires solide élaboré, il est temps de trouver des locaux adaptés pour s’installer. Pour la plupart des activités immobilières telles que celles menées par les agences immobilières, les sociétés de promotion immobilière ou les sociétés de gestion de biens, il est nécessaire de disposer de locaux physiques adaptés aux activités à réaliser. Cependant, certaines activités telles que le conseil immobilier peuvent être exercées depuis le domicile du propriétaire si ce dernier travaille de manière indépendante, même si l’activité est structurée sous forme sociétaire.
Il est possible d’immatriculer l’entreprise en utilisant une adresse temporaire puis de modifier le siège social une fois que les locaux appropriés seront disponibles.
5. Choix de la forme juridique
Lors de la création d’une société immobilière au Luxembourg, il est nécessaire de choisir la structure juridique qui sera adoptée. Ce choix est crucial et ne doit pas être pris à la légère, car la forme juridique a des conséquences sur des aspects tels que la responsabilité, les coûts de lancement ou la gouvernance.
Pour l’ouverture d’une entreprise immobilière au Luxembourg, certaines des options les plus recommandées sont la Société à Responsabilité Limitée (SARL), la Société Anonyme (SA) et, dans certains cas, la Société en Commandite Simple (SCS) ou la Société en Commandite par Actions (SCA), bien que d’autres options puissent également être valables, voire mieux adaptées selon le projet envisagé.
6. Choix du nom de la société et vérification de sa disponibilité
Avant de constituer la société, il est nécessaire de choisir la dénomination qu’elle portera, celle-ci ne pouvant pas coïncider avec des noms de personnes existantes, ni avec ceux d’autres associations ou entreprises. Il est donc recommandé de vérifier la disponibilité du nom choisi afin de s’assurer qu’il n’est pas déjà utilisé et d’éviter tout refus lors de l’enregistrement officiel. La vérification de disponibilité s’effectue en soumettant une demande de certificat de disponibilité de dénomination de manière électronique auprès du Luxembourg Business Registers (LBR).
7. Ouverture d’un compte bancaire et dépôt du capital social
Une autre étape préalable à la constitution de la société est l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la société en formation et le dépôt du capital social. Lors de cette opération, la banque émettra une attestation de blocage des fonds, qui devra être présentée au notaire en guise de preuve. Pour cette étape, les statuts définitifs de la société ne sont pas exigés, mais il est nécessaire d’en présenter au moins un projet.
8. Rédaction et signature des statuts
Pour pouvoir immatriculer la société, il est indispensable de rédiger ses statuts, lesquels doivent contenir des informations essentielles telles que la dénomination de la société, le siège social, l’objet social, la durée de la société, le capital social ainsi que d’autres détails. La plupart des éléments à inclure doivent avoir été préparés en amont lors de l’élaboration du plan d’affaires. Une fois les statuts rédigés, ils doivent être signés soit sous seing privé, soit devant notaire, en fonction du type de forme juridique choisi.
9. Immatriculation au Registre de Commerce et des Sociétés (RCS)
Une fois les statuts signés, il est nécessaire d’enregistrer la société auprès du Registre de Commerce et des Sociétés (RCS) du Luxembourg. Cette inscription s’effectue de manière électronique via le portail du RCS et implique de remplir un formulaire d’immatriculation et de joindre les statuts déjà signés.
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En savoir plus10. Publication au RESA
Une fois l’immatriculation au RCS effectuée, la constitution de la société doit être publiée au Recueil Électronique des Sociétés et Associations (RESA), qui est le journal officiel du Luxembourg où sont publiés tous les actes liés aux sociétés et associations. Cette publication est une étape nécessaire pour faire connaître l’existence de la société au public et garantir la transparence quant à sa constitution, son siège social, son capital social et sa gouvernance.
11. Enregistrement des bénéficiaires effectifs
Bien que la société soit déjà immatriculée, le processus ne s’arrête pas là : l’étape suivante consiste à enregistrer les bénéficiaires effectifs. Cet enregistrement est une exigence légale dont l’objectif est de renforcer la transparence et la lutte contre le blanchiment d’argent. Il s’agit d’identifier et de déclarer au Registre des Bénéficiaires Effectifs (RBE) les personnes physiques qui détiennent ou contrôlent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, ou qui exercent le contrôle sur la gestion de celle-ci.
12. Assurance responsabilité professionnelle
Avant de pouvoir démarrer son activité, tout professionnel de l’immobilier au Luxembourg doit contracter une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette politique protège contre les réclamations pour dommages matériels, corporels ou pertes économiques causées à des tiers du fait de l’activité professionnelle, tels que des erreurs, omissions ou négligences dans la gestion, la médiation ou le conseil immobilier. Cette assurance est également une condition requise pour obtenir l’autorisation d’établissement mentionnée dans la section suivante.
13. Demande d’autorisation d’établissement
Au Luxembourg, toute personne ou société souhaitant exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale doit demander une autorisation d’établissement. La plupart des activités immobilières, y compris celles d’agent immobilier, de promoteur immobilier ou de gestionnaire de biens, sont considérées comme commerciales et nécessitent que le futur dirigeant de l’entreprise demande ce permis.
Pour ce faire, il faut remplir plusieurs conditions destinées à garantir que la personne exerçant l’activité possède l’intégrité professionnelle et dispose des qualifications, de l’expérience et des ressources nécessaires pour l’exercer.
14. Affiliation à la sécurité sociale
Si l’entreprise prévoit d’employer du personnel, elle doit s’affilier à la Caisse Nationale de Santé (CNS) afin de se conformer aux obligations en matière de sécurité sociale et de cotisations de retraite.
15. Immatriculation à la TVA
Si la société prévoit de facturer plus de 50 000 euros par an, elle doit s’enregistrer auprès de l’administration de la TVA pour obtenir un numéro de TVA.
Conclusion
Ouvrir une entreprise immobilière au Luxembourg est une idée attrayante et intéressante ; cependant, la procedure est longue et nécessite une planification rigoureuse. Dans ce guide, nous avons passé en revue les étapes à suivre et les exigences nécessaires, mais il y a une différence entre les comprendre et les mettre en œuvre. Certaines étapes, comme la rédaction des statuts, nécessitent des connaissances et une expérience spécifiques pour être réalisées correctement, et des doutes peuvent également surgir lors du processus, surtout lorsqu’il s’agit d’une première expérience ou d’un projet de grande envergure ou avec des particularités spécifiques.
Si vous pensez avoir besoin d’aide pour le processus ou si vous avez des questions, gardez à l’esprit qu’EasyBiz est là pour vous accompagner : contactez-nous et nous ferons de votre projet une réalité tout en assurant la fluidité de la création de votre société.
